CONVENIENZE E NORMATIVE PER GLI IMPIANTI DI CLIMATIZZAZIONE.
Il riscaldamento è tra le più rilevanti, se non la più consistente, voce di spesa del bilancio familiare: da qui nasce non solo l’interesse per l’argomento, ma anche l’elevata e diffusa conflittualità in ambito condominiale.
Per tale ragione, successivamente all’approvazione della Riforma del Condominio avvenuta con la Legge 11/12/2012 Nr. 220, i vari media hanno amplificato e divulgato il tema del distacco dal riscaldamento centralizzato, sebbene l’argomento non abbia in effetti alcuna connotazione di novità e nemmeno, ormai, di fattibilità e convenienza, come ben sanno gli operatori del settore.
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Il legislatore, infatti, ponendosi in controtendenza rispetto a tutta la più recente normativa sulle prestazioni energetiche degli edifici, ha solo codificato un orientamento giurisprudenziale che si era consolidato negli anni passati, su presupposti tecnici e normativi oggi ritenuti superati.
La Riforma del Condominio introduce un nuovo Comma 4 all’Art. 1118 del Codice Civile, in base al quale il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, a condizione che dal distacco non derivino squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
In tal caso il condomino rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma (incluse le spese dovute per il terzo responsabile).
Essendo però l’Art. 1118 Comma 4 del Codice Civile un codice non inderogabile, il distacco dall’impianto centralizzato deve subordinarsi e rispondere anche alle vigenti norme e regolamentazioni sia comunali sia regionali.
La tendenza di parecchi Comuni d’Italia è infatti quella di vietare il distacco e di incentivare gli impianti centralizzati, che hanno un impatto minore in termini di inquinamento.
Se quindi il Comune in cui l’immobile è collocato ha legiferato in merito, a nulla vale la Riforma del Condominio.
Trattandosi poi di un argomento, quello del distacco da impianto centralizzato, non solo di natura civilistica, ma che vede interessato anche e soprattutto il rilevante tema dell'efficienza energetica degli impianti termici e che ricade nel critico ambito "energia", materia concorrente di competenza regionale, le singole Regioni possono dettare e imporre discipline più rigorose e severe rispetto ai dettami nazionali.
Le Regioni più virtuose, esercitando la concorrente potestà legislativa loro spettante in materia, hanno infatti introdotto da tempo divieti o limitazioni all’installazione di impianti termici individuali.
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Si distinguono in particolare la Regione Piemonte, con Legge Regionale 13/2007 e delibera di Giunta del 04/08/2009 Nr. 46-11968 punto 1.4 e la Regione Lombardia con la delibera di Giunta Nr. IX/2601 del 30/11/2011.
Quest’ultima, all’Art. 6 prevede che in caso di trasformazione da impianto centralizzato a impianti autonomi, o anche di distacco di una sola utenza dall’impianto centralizzato, è fatto obbligo al titolare dell’impianto autonomo di realizzare preliminarmente una diagnosi energetica che metta a confronto le diverse soluzioni impiantistiche.
Deve essere poi redatto, a seguito della trasformazione, l’ACE e la relazione di cui all’allegato B della DGR 8745/08 con l’indicazione delle motivazioni della soluzione prescelta.
Ai fini della Legislazione Regionale, il distacco effettuato ai sensi del (nuovo) Art. 1118 Comma 4 del Codice Civile e seguito dalla risistemazione impiantistica volta all’installazione in condominio di un impianto termico individuale, viene a essere definito ristrutturazione di impianto termico, che quindi rientra in quanto disposto dall’Art. 19 Comma 1 della Legge 13/2007 con conseguente rispetto dell’obbligo di impianto centralizzato di riscaldamento in condomini composti da più di quattro unità abitative.
L’Art. 4 Comma 9 del DPR 02/04/2009 Nr. 59 stabilisce poi che la trasformazione in impianti con generazione di calore separata per singole unità abitative, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a quattro e, comunque, nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento centralizzato di potenza di almeno 100 kW, è ammessa solo in presenza di cause tecniche o di forza maggiore, da evidenziarsi nella relazione tecnica attestante la rispondenza alle prescrizioni di Legge per il contenimento del consumo energetico che deve essere depositata in Comune ai sensi dell’Art. 28 della Legge 10/91.
Inoltre, in caso di distacco individuale dall’impianto centralizzato, l’Art. 3 Comma 2 Lettera 2 del Decreto Legislativo 192/2005 prescrive l’obbligo di verifica del rendimento globale medio stagionale del nuovo impianto termico, che deve essere superiore a un determinato valore limite, imponendo così che l’impianto debba garantire un’alta efficienza energetica.
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Aggiungasi poi che occorre garantire anche il rispetto delle normative vigenti sulle canne fumarie.
In base alla nuova Legge 90/2013 entrata in vigore il 4 agosto 2013, tutte le nuove installazioni di caldaie, a seguito di distacco, dovranno scaricare a tetto.
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GLI SQUILIBRI DI FUNZIONAMENTO
In merito è il DPR Nr. 412 del 1993 ad aver individuato nella misura di 20 gradi, con una tolleranza in eccesso di 2 gradi, la temperatura di esercizio di un impianto di riscaldamento centralizzato.
Equilibrio di funzionamento allora significa raggiungere e mantenere, in ogni stagione termica, con le varie differenze di temperature esterne e diversi assorbimenti dei singoli appartamenti, la predetta temperatura.
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Se il distacco altera tale equilibrio, allora la prima condizione del nuovo Comma dell’Art. 1118 del Codice Civile non è garantita e non sarà possibile staccarsi dall’impianto centralizzato.
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LA PERIZIA PER IL DISTACCO
Spetta al condomino provare di non procurare con il distacco un aggravio di spese agli altri condomini e non alterare lo squilibrio termico dell’intero condominio.
Il distaccante ha quindi l’onere di presentare una perizia.
La perizia deve essere redatta da un tecnico abilitato, secondo quanto prescritto dal DM 37/2008 cui rimanda anche il recente DPR 74/2013 che ha ridisegnato il tema della conduzione e dei controlli degli impianti termici.
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Nella fattispecie, il professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettive ramificate.
All’interno del documento tecnico devono essere presenti varie informazioni, tra cui innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi effettivi della caldaia e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco.
In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli squilibri all’impianto centrale.
Se tuttavia, anche dopo l’operazione di distacco e nonostante la perizia, si accerti che l’intervento ha prodotto squilibri di funzionamento e/o aggravi di spesa per gli altri condomini, si dovrà procedere al riallaccio a spese del condomino che ha eseguito l’operazione.
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DIVIETO DI DISTACCO PREVISTO DAL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Poiché l’Art. 1118 Comma 4 non è tra gli articoli inderogabili del Codice Civile, il regolamento di condominio potrebbe prevedere il divieto di distacco o un regime di compartecipazione alle spese di combustibile e/o di gestione, per le ipotesi di distacco consentito, diverso da quello previsto dall’Art. 1118.
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PROCEDURE A CARICO DEL CONDOMINO DISTACCANTE
In generale, è consigliabile eseguire una valutazione energetica "ante operam" da parte di un professionista che valuterà le dispersioni a cui fa fronte l'impianto centralizzato attuale e le dispersioni che andranno invece a crearsi in futuro considerando il caso peggiorativo in cui l'appartamento distaccato sarà un ambiente "freddo".
In alcuni casi si potrà avere un guadagno per il condominio, in altri un pareggio, ma in molti altri un notevole peggioramento.
Non importa calcolare l'EPI di tutto l'edificio, ma occorre circostanziare i calcoli al "Delta" tra prima e dopo.
Successivamente andrà interpellata una ditta abilitata, che pianificherà l'intervento in maniera da evitare problemi eventuali di tipo idraulico ed eseguirà le operazioni nel rispetto della normativa, rilasciando al termine dei lavori congrua dichiarazione di conformità.
Ovviamente, occorre presentare il progetto e la relativa L 10/91 al Comune.
E’ tassativo che vadano rispettate le prescrizioni del DPR 59/09 e le nuove normative in merito allo scarico dei fumi.
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Di fatto però, la relazione e il lavoro preventivo del termotecnico sono finalizzate solo a rassicurare il distaccante dal rischio di eventuali future obiezioni da parte dei condomini, in quanto a differenza del passato, l'assemblea non può impedire il distacco e le eventuali polemiche e contestazioni si spostano alla fase "post operam", diventando quindi molto più onerose da gestire.
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PROCEDURE A CARICO DELL’AMMINISTRATORE
Il condomino, prima di procedere al distacco, deve informare l’amministratore del condominio.
L’amministratore, a tutela del bene e del servizio comune, deve informare a sua volta i condomini e attivarsi presso il condomino distaccante richiedendo la prova della sussistenza delle condizioni di cui all’Art. 1118 Comma 4 del Codice Civile.
L’onere della prova è a carico del condomino che si vuole distaccare, il quale dovrà produrre all’amministratore una perizia, redatta da un tecnico abilitato, che dimostri l’esistenza dei presupposti di diritto.
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L’assemblea valuterà se la perizia sia esaustiva o meno, in caso contrario potrà chiedere una controperizia a spese del condominio.
In caso di contrasto tra la perizia del condomino che vuole distaccarsi e quella del condominio, oppure in caso di mancata produzione di essa da parte del distaccante, l’assemblea può vietare il distacco.
Infatti, se per la Cassazione è nulla la delibera che vieta il distacco in presenza delle condizioni di Legge (Cass. Sez. VI, 03/04/2012, Nr. 5331), si deve ritenere altresì valida la delibera che vieta il distacco in assenza delle condizioni previste.
L’amministratore deve altresì farsi carico della verifica dell’avvenuto rispetto delle eventuali norme comunali/regionali in materia, nonché di quelle inerenti le canne fumarie.
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CONCLUSIONI
Tenuto conto delle varie normative in vigore, nonché di tutti i costi tecnico/professionali e di installazione dell’impianto autonomo, oltre che delle spese di conservazione, messa a norma e straordinaria manutenzione dell’impianto centralizzato (che il rinunciante rimane sempre tenuto a corrispondere in quanto comproprietario dell’impianto medesimo), è più che fondato il dubbio che il distacco in condominio da impianto di riscaldamento centralizzato sia ancora un’opzione fattibile, attuale ed economicamente vantaggiosa.
